Перепланировка в рамках конституции

Лето для большинства россиян – время сменить обстановку. Одна часть сограждан решает эту проблему, отправляясь в отпуск в дальние страны, а другая приступает к ремонту в собственной квартире. Но для начала им нужно уладить некоторые юридические формальности, связанные с внутренними преобразованиями.

Зарегулированный евроремонт

Любая физическая активность современного человека жестоко регламентирована, и чем выше активность, тем острее желание начальствующих субъектов эту активность зарегулировать. Вот пример: ответом на ремонтно-строительный бум в Москве стал местный закон 1999 года «О порядке переустройства помещений в жилых домах», очередные поправки к которому с подачи московского правительства Мосгордума собирается принимать осенью. Согласно этому закону, разрешение чиновников необходимо не только при перепланировке, то есть «изменении расположения и назначения помещений в квартире или жилом доме», но и вообще при любом переустройстве, то есть проведении работ, связанных с изменением расположения или размеров помещений, их состава (объединение помещений или разделение на отдельные комнаты), функционального назначения, а также изменении их инженерного оборудования.
Если понимать буквально, то практически любое изменение, приближающее квартиру к нормальному жилью, является переустройством. Например, установка железной двери, пластиковых окон, замена радиаторов парового отопления и сантехнических приборов, остекление балкона и даже установка в новом месте электророзеток – «евроремонт», одним словом.
Необходимость получать разрешение на любое переустройство вызывает большие сомнения с точки зрения законодательства. Статья 35 Конституции гарантирует право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Статья 209 Гражданского кодекса (ГК) гарантирует право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В статье 3 московского закона «О порядке переустройства…» также говорится, что граждане «вправе переустраивать занимаемые ими помещения, если при этом улучшаются условия их использования». То есть, если Вы живете в своей собственной квартире и производимыми в ней улучшениями не ущемляете права и охраняемые законом интересы других лиц, никто не может Вас ограничивать в изменении квартиры в соответствии с Вашими вкусами и потребностями.
Однако в той же статье 3 московского закона говорится, что переустройство жилого помещения возможно лишь после того, как получены все необходимые по этому закону разрешения и согласования. Получается явное противоречие. Можно было бы, конечно, пойти навстречу чиновникам и выполнить все формальности, но… Пакет документов для получения разрешения на переустройство квартиры состоит по меньшей мере из 13 различных справок. Не обходимо пройти не менее восьми согласований. Можно, конечно, обратиться в специализированные фирмы, которые занимаются подбором документов и согласованием их в различных инстанциях, но это Вам обойдется в сумму не менее $700.

Бег с препятствиями

Предположим, Вы решили сами получить разрешение на перепланировку. Процедура примерно следующая. При каждой районной управе Москвы есть межведомственная комиссия (МВК), которая выдает заключение о возможности переустройства. На основании этого документа глава управы подписывает разрешение на переустройство. Именно в МВК Вы сдаете необходимый пакет документов на квартиру (свидетельства о приватизации, договора купли – продажи и т.д.) и заявление на имя главы районной управы с подробным описанием изменений и сроков, в которые Вы будете занимиться переустройством. Заявление необходимо подписать у управляющего домом – балансодержателя (ДЭЗ, правление ЖСК, правление товарищества собственников жилья).
Кроме того, с Вас потребуют акты о компенсациях соседям за причиненные им неудобства, подписанные управляющим домом и Вашими соседями. Они должны подтвердить, что не возражают против перепланировки. Строго говоря, акты не являются обязательными документами, однако в случае их отсутствия соседи могут пожаловаться на Ваши действия, и разрешение о переустройстве МВК может аннулировать. К заявлению также прилагаются копии поэтажного плана и экспликации помещений, которые Вам выдаст БТИ при предъявлении подписанного заявления. На копии необходимо нанести свой проект перепланировки.
В случае, если Вы переносите места подключения газа, воды или иных инженерных сетей, могут потребоваться соответствующие согласования в «Мосгазе», «Мосэнерго», и т.п. Практически всегда требуется заключение Госпожнадзора. Кроме того, Вам необходимо застраховаться от ответственности за возможный ущерб третьим лицам, заключить договор о техническом надзоре на период проведения переустройства и о вывозе мусора (копии договоров также прилагаются к заявлению).
Отдельно стоит отметить восхитительную изобретательность московских чиновников в создании искусственных препятствий гражданам, которые почему-то решили следовать их правилами. Каждая справка действительна только в течение трех месяцев, и, пока Вы получаете необходимые согласования у пожарных, ваша, например, экспликация БТИ может утратить силу. Придется брать документ заново. Нелишнее будет отметить, что за каждую справку или согласование с Вас будут брать деньги – где официально, с выдачей квитанции или оплатой через Сбербанк, а где и неофициально.
На выдачу заключения комиссии предоставляется один месяц, в сложных случаях (если требуется провести техническую экспертизу) – два. Практика показывает, что для МВК все случаи сложные. По-видимому, это объясняется тем, что экспертизу (оплачиваемую, естественно, из Вашего кармана) проводят дружественные с местной управой организации. С учетом времени, необходимого на подготовку приложений к заявлению, получение разрешения может растянуться на три-четыре месяца.
Предположим, разрешение получено, можно начинать ремонтно-строительные работы. В ходе производства работ Вы обязаны обеспечить доступ в квартиру надзорным органам, которые по окончании работ проверят, соответствует ли сделанное плану. Если Вы нарушите условия проведения работ, на Вас будет наложен штраф от 1,5 до 2,5 тыс.руб., за неисполнение предписаний по устранению нарушений – от 300 до 500 рублей. Работать можно с 8.00 до 20.00 и только в будни, чтобы Ваши молотки, перфораторы и т.п. не мешали соседям. В то же время продолжительность работ по переустройству не может превышать четырех месяцев, в противном случае Вам потребуется дополнительное разрешение.
После окончания ремонта оплаченный Вами надсмотрщик (см.договор о техническом надзоре на период проведения переустройства) составит акт об окончании работ. С этим актом Вам необходимо обратиться в БТИ. Представитель бюро проверит, соответствуют ли произведенные изменения разрешительной документации, и, если все в порядке, выдаст Вам соответствующую справку с новым поэтажным планом, соответствующим произведенным Вами изменениями. На этом хлопоты с перепланировкой можно считать завершенными. Осталось лишь внести изменения в документы о праве собственности на переустройство.

Суровость московских законов...

Но подождите! В начале статьи мы говорили о том, что собственник вправе самостоятельно улучшать свое имущество, важно лишь, чтобы что бы его действия не нарушали права других лиц. Применительно к переустройству жилья это означает, что производимые Вами переделки должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, не мешать соседям пользоваться общими для всего дома инженерными системами, не нарушать целостность несущих конструкций в ущерб прочности строения и не портить архитектурных облик дома. Поэтому если Вы не собираетесь трогать несущие конструкции, сносить капитальные стены, перекрытия или элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем (например, переносить канализационные стояки или вскрывать вентиляционные короба), то, на мой взгляд, требовать от Вас оформления разрешения на переустройство чиновники не вправе.
Отдельно строит сказать о таком популярном в Москве переустройстве, как остекление балконов и лоджий. Правительство Москвы в апреле того года решило внести поправки в закон «О порядке переустройства…», приравняв остекление балкона или лоджии, а также установку наружных технических средств (читай: наружных блоков кондиционеров) не к переустройству, а к реконструктивным работам. Это означает, что получить разрешение на остекление будет еще сложнее, чем разрешение на снос межкомнатных перегородок. Учитывая, что в Москве застеклено свыше половины балконов и лоджий (в подавляющем большинстве случаев – без всяких разрешений), поле для сравнительно честного отъема денег у жителей Москвы у чиновников получается необъятное.

...компенсируется их неисполнением

Но что произойдет, если Вы займетесь перепланировкой без разрешения? Да ничего страшного. Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, за самовольную перепланировку налагается штраф от 2 до 2,5 тыс.рублей. Если перепланировка привела к нарушениям нормативов по эксплуатации жилья, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства, штраф в Москве составит от 1 до 2 тыс.рублей. Хуже, конечно, то, что на Вас могут возложить обязанность устранить нарушения. Такая возможность предусмотрена статьей 293 Гражданского кодекса.
Кроме того, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает, права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления (районная управа) может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Отметим, что обязанность провести ремонт возникает лишь в случае систематического нарушения прав и интересов соседей или угрозы разрушения помещения. Иными словами, речь идет о случаях, когда Вы делаете ремонт с перепланировкой каждый год, затрагиваете несущие конструкции или, например, перекрываете вентиляционную шахту, обслуживающую квартиры рядом с Вашей.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску управы может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Кроме того, если Вы надумаете продавать квартиру, при регистрации сделки в Москомрегистрации с Вас потребуют справку БТИ с прилагаемой экспликацией. Прежде чем выдать справку, представитель БТИ должен осмотреть квартиру и при необходимости уточнить её параметры. Если он обнаружит перепланировку, справку Вы не получите. Но обычно эта проблема решается в ходе неформальной беседы с представителем БТИ, в результате которой БТИ временно ослепнет, а Ваш карман облегчится на сумму от 500 рублей до 100 $ в зависимости от размера квартиры и масштабов перемен. Правда, учтите, что несоответствие экспликации реальному состоянию квартиры неминуемо скажется на её цене, ведь покупателю придется озаботиться оформлением перепланировки после заключения сделки.
Хотят того московские власти или нет, но навязанные нам правила подталкивают к тому, чтобы оформлять перепланировку задним числом. Во-первых, можно ни о чем не договариваться с соседями и выплачивать им какую-то компенсацию за уже причиненные неудобства. Во-вторых, никто уже не будет следить за ходом работ и проверять, прекратили Вы сверлить стены в 19.59 или в 20.01, а также устанавливать вам какие-либо рамки по срокам проведения работ, которые уже давно закончены.